(Imobiliário para a nova sociadade que emerge)

É incontornável que o imobiliário se liga à vida dos humanos, no mínimo, desde que estes criaram a sua primeira civilização.

Relaciona-se com a condição física que sempre exigiu proteção contra os elementos da Natureza, fosse a vida selvagem ou o ambiente físico. Sempre se ligou ao Homem como ser social, que criou civilizações, cidades e infraestruturas em que transformou a Natureza. Está na origem das estruturas institucionais e de poder que conformaram as diferentes sociedades.

Como tecnologia que mais tem acompanhado a humanidade, já desde há milénios, conseguiu adaptar-se às necessidades que se sucederam, e assim sempre evoluiu. Durante milénios foi resultado da mestria de construir, quase sempre uma arte muito empírica que dependia da experiência dos mestres-arquitetos e das tradições locais. O imobiliário confundia-se com a construção em processos de trabalho muito físico, muscular, mas pouco evoluía.

Nos últimos 70 anos, as sociedades mais desenvolvidas usufruíram de um singular modelo económico caracterizado por produção e consumo massificados, sobretudo de bens materiais. Estes fatores tornaram-se mesmo sinónimos da riqueza económica das nações. Também o setor imobiliário entrou neste espírito. Beneficiou de processos institucionais criados na década de 1950 que o transformaram de mero bem patrimonial, sobretudo familiar e limitado a poucos, num produto com a enorme abrangência dos cidadãos-proprietários da nação. Figuras como o crédito hipotecário e a propriedade horizontal deram suporte a um novo modelo de negócio imobiliário, o qual transformou a própria cultura da sociedade. O conceito imobiliário padrão na mente do individuo comum era de arrendamento, mas passou a ser o de aquisição de casa própria.

Fogos concluídos em construções novas para habitação familiar: total por tipologia do fogo | Fontes: INE. POR DATA

O setor expandiu como nunca. O objeto imóvel evoluiu de património para ativo que tem um valor de mercado (comparável) e gera rendimentos (como rendas, prestações para bancos, ou plataformas de vendas de serviços como a hotelaria). As novas exigências abriram portas a novas profissões que passaram a fazer sentido e serem essenciais, como a mediação ou a avaliação imobiliária.

O imobiliário construído passou a ser o principal ativo das sociedades modernas. O conceito de imobiliário para venda (embora com financiamento hipotecário) tornou-se tão comum que a sociedade consolidou que essa seria a única via para ter habitação. Em muitos países, o poder político aproveitou a situação para captar (mais) impostos e dominar os seus cidadãos, prejudicando os regimes de arrendamento e esquecendo das suas obrigações de prover habitação para os segmentos mais pobres ou até indigentes. O imobiliário da construção para venda passou a ser cultura em muitos países, mas não necessariamente mais dinâmicos, logo ricos, e antes o contrário.

As notícias atuais mostram que o modelo económico estabelecido perde os seus alicerces. Acontece que o único planeta disponível para a vida humana está a esgotar-se rapidamente em todas as ações predatórias praticadas pelo Homem. No modelo económico-social em vigor o planeta fornece a superfície, o subsolo e o ecossistema para a extração de matéria e vida, além de servir como descarga dos desperdícios. Para sobreviver, a humanidade requer uma abordagem produtiva e de preservação do ecossistema muito distinta do presente. Estamos perante uma espécie de singularidade ecológica.

Por outro lado, emerge nova tecnologia que irá refletir-se numa mudança radical de toda a sociedade e economia. Além da singularidade tecnológica (Kurzweil, 2005), prevê-se o avanço prévio de singularidade económica (Chase, 2016). Tal provocaria uma revolução social com consequências mais amplas do que a provocada pelas Revoluções Americana e Francesa no século XVIII. Com a emergência de tecnologias como a Inteligência Artificial, a Internet das coisas (IoT) ou a Biotecnologia (CRISPR e RNA). A mudança irá refletir-se em como os humanos vivem, se relacionam, transacionam e produzem (trabalho, remuneração, estrutura social, processos de produção).

Tendências de Extração Material Global | Fonte: Royal Society

Nas próximas décadas, a realidade terá de depender mais de processos desmaterializados, digitalizados, eco-amigáveis e até humanizados (?). Num modelo em que a produção material se arrastará para as máquinas “inteligentes”, a criação de riqueza será focada nos fluxos que dinamizam os processos económicos. Enquanto o custo de produção material tende para zero face ao trabalho máquina e energia solar disponível (Rifkin, 2014), a criação de valor incidirá mais em intangíveis. O caminho da sustentabilidade premiará o uso partilhado contra a posse de bens, o consumo de materiais orgânicos recicláveis contra a matéria prima irrecuperável, a energia de origem solar (ou renovável) contra a de fontes fósseis (também de origem solar).

Como não poderia deixar de ser, o imobiliário acompanhará este processo socioeconómico em (r)evolução. Todavia, os produtos imobiliários diferenciam-se dos acostumados das últimas décadas, bem-sucedidos num contexto distinto. Claro que alguns países manterão os mesmos processos tradicionais, anquilosados (pois pouco afins da gestão eficaz e eficiente), já castigados pelo garrote do poder publico (impostos, burocracia, legislação) confirmando assim a continuação da sua decadente estagnação. Por outro lado, emergirão economias que serão bem-sucedidas, que aproveitam as ondas que derivam das tecnologias emergentes, valorizando fatores mais imateriais como o conhecimento técnico, a criatividade, a gestão.

As economias que mais avançam são as que beneficiam da captação de financiamento dos negócios nos mercados de capitais. O financiamento por capitais alheios (crédito bancário) é tido como complemento para melhoria dos resultados dos capitais próprios. Tal obriga a mudar a perspetiva de curto prazo (lucro imediato) para a de longo prazo (rendibilidade). Obriga a usar instrumentos para aumentar a confiança dos investidores, como o plano de negócios e a avaliação do risco do empreendimento. Neste âmbito, existe também muita responsabilidade do poder público quanto ao ambiente institucional (fiscalidade, legislação, burocracia).

Fonte: KOYFIN

O imobiliário mais avançado é o que aproveitará o potencial das tecnologias em emergência, focará os fluxos nos processos produtivos que criam valor que dependem mais da informação e do capital (Gomes, 2018).

Pode já observar-se algumas tendências para o imobiliário do futuro como se descrevem a seguir:

  • Alteração do conceito imobiliário expresso no edificado para o de ambientes em uso;
  • Privilégio do edificar para rendibilizar sobre o de construir para vender;
  • Foco em reduzir (custo, desperdício), reabilitar, readaptar, reutilizar, reciclar;
  • Alteração do mercado de bens (imóveis) para o de venda de usos de espaço-tempo;
  • Mudança de ótica do curto-médio prazo (dependente do crédito bancário) para o de longo-prazo (capital de investimento ou equities);
  • Por razões de eficiência (energética) e de interligação humana as cidades crescerão;
  • Reforço de funções que aplicam o conhecimento e os fluxos de informação (gestão de projeto, plano de negócio, coordenação, controlo operacional e financeiro; marketing, estudos de mercado; gestão de imóveis, etc.).
  • Utilização intensiva de aplicações informáticas e redes como o IPD e o BIM;
  • Inovação dos processos produtivos com enfase na industrialização, modulação, novos materiais, com tendência para os orgânicos e baixo consumo energético;
  • Crescimento das atividades ligadas à gestão do imobiliário, desde o nível estratégico ao operacional, incluindo gestão de ativos, de carteiras ou tokens (blockchain).

Para ser bem-sucedido, o imobiliário do futuro estará mais ligado à prestação de serviços para otimização dos processos de investimento (e captação de capital), de desenvolvimento dos projetos (promoção) e de gestão. Além do conhecimento técnico, a criatividade aplicada a novos produtos de uso imobiliário será muito procurada num mundo competitivo que se interliga como o cérebro (como a Mente, SA de Al Gore, 2013). Neste modelo, as economias bem-sucedidas tentam atrair a competência (os melhores cérebros) para os seus territórios. Irão perder os mercados que continuam a apostar em modelos e produtos do passado que terão uma procura decrescente, pois dependentes do crédito bancário e da fixidez dos seus processos (situação pouco compatível com as sociedades mais dinâmicas).

Lisboa, 27 de Outubro de 2021

Artigo desenvolvido por João Correia Gomes (Ph.D., Mestre em Construção, Engenheiro Civil)

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